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お役立ち情報
2017年2月25日
不動産の賃貸｜プノンペン（カンボジア）
<エリアについて>
プノンペンで日系企業及び欧米企業、各国大使館や国連事務所が駐在員の住宅や事務所を構える場合、
そのほとんどが東はトンレサップ川、西はモニボン通り周辺、南はマレーシア大使館、北はワットプノンに囲まれたエリアの中に入っているのが現状です。
（詳しくは下記の地図を参照下さい）。
このエリアは現実的に外国人が住みやすい利便性（近隣のスーパーやレストラン、病院）と治安が良い（比較論で他の地域に比べて）環境になっています。
ご参考
外国人も利用するこのエリアのレストランの例⇒メニューと価格表付（英文）
http://www.d2d-cambodia.com/restaurant/
JETROがまとめたプノンペンの「住まい」に関するライフスタイルの説明（日本語）
http://www.jetro.go.jp/jfile/report/07001288/4_housing.pdf
この他、市の北部のトゥールコーク・エリアも、プノンペン経済特区内に勤務される方を中心に、お住まいになる方がいらっしゃいます。
弊社ではこれらのエリアのみならずプノンペン市内全域の不動産をお取り扱いいたしております。
<物件を借りる場合の注意点>
注意点（1）
電力の供給状況として自家発電の有無を確認しましょう。
一戸建てタイプ（ビラタイプと呼ばれる）を居住する、もしくは事務所や店舗として利用する事を考える場合、
停電の際のバックアップ電源（自家発電機）が最初から標準装備されている物件はまず存在しない事を覚悟する必要があります。
プノンペンでは未だにかなりの頻度、それも長時間で停電が発生しますので、コンピューターが安心して使えない、冷蔵庫の中身が腐ってしまうという事が発生します。
その点、ある一定レベル以上のオフィスビルやサービスアパートもしくはショッピングセンター内の店舗であれば停電時も自家発電機が起動する設備が最初から貸主により装備されています。
注意点（2）
セキュリティーの状況を確認しましょう。
一戸建てタイプの場合は、自社（ご自身）でセキュリティーの人間を24時間雇う事が必要になるでしょう。
もちろん、そのようなセキュリティーの派遣会社もありますが、これはコスト以上にその労務管理やモチベーションを維持して長期で昼夜働いてもらう事に伴う手間が大変です。
これも上級レベルのオフィスビルやサービスアパート、ショッピングセンター内の物件であれば、24時間有人セキュリティーと防犯ビデオは標準装備となっています。
在カンボジア日本大使館ではWEBにて実際に起こった事件や事故を紹介しながら、邦人の方々の安全を喚起しています。WEBに出ている過去の事件を含めてご確認されることをお勧めいたします。その安全情報はこちらをクリックしてご覧ください。
http://www.kh.emb-japan.go.jp/security/security.htm
注意点（3）
メンテナンスの状況を確認しましょう。
一戸建てタイプの場合は、いろいろな建物の不都合も全て借り手が自分で修繕の手配をし、そのコストも借り手自身が負担する事になる場合が多いです。
これもオフィスビルやサービスアパート、ショッピングセンター内の物件であれば管理人やハンディーマンが常駐をし、貸主側が基本的に修理を行います。
コストも特殊な部品や大型工事が必要となる場合を除き、ほとんどの場合貸主の負担となります。
注意点（4）
衛生面の確認も重要です。
低い家賃の物件の場合トイレに紙を流せない物件も多いのです。紙は流さず屑籠に捨てる事を前提にトイレットペーパーのラックが付いている事がありますので注意が必要です。
ラックが有るからといって紙が流せるとは限らない状況です。ネズミやゴキブリを始めとする害獣、害虫は、カンボジアでは強烈な感染症や中毒症状のもとになり、
水道水の問題もあなどれないです。またニオイの問題については物件に染みついているレベルの異臭や配管の構造から来る異臭は入居してからでは解決のしようがありません。
注意点（5）
お庭の手入れは誰が行うかの確認をしましょう。
一戸建てを賃貸する場合、お庭の手入れは借主（入居者）が行う事が一般的です。
もちろん費用を負担して庭師を雇う事も出来るでしょうが、前述のセキュリティーを自社（ご自身）で雇うのと同じような問題が発生します。
カンボジアの気候では庭木や芝生の伸びるのは驚くほど速いです。
注意点（6）
所有権の確認は重要です。
一戸建てを借りる場合は、本当に契約の相手方がその物件の所有者で有るかどうか、登記までを確認する作業が重要であり、
その為には専門家の起用が不可欠ですのでコストもかかります。
カンボジアでは登記されている不動産は全国土の30％未満しかありません（2012年12月現在；国土省）。
さらに所有権が明確に登記されていない（真の所有者が特定できない）まま、売りに出されていたり、貸し出されている不動産が驚く程多いのが現状です。
１棟全体が同一所有者であるアパートやオフィスビル、ショッピングセンターの場合、所有者１：入居者多数の問題であり、
継続して賃貸ビジネスが行われているその状況から、所有者登記確認リスクはかなり少ないと判断できますが、分譲されているコンドミニアムや一戸建ての場合、
所有者１：入居者１の状況であり、家主と名乗る人物からの情報だけを信用して賃貸借契約を結ぶにはあまりにもリスクが高いと判断するべきです。
真の所有者ではない（明確に登記されていない＝所有者とは限らない）人と賃貸借契約を結んで入居する事は大きなトラブルの原因になります。
前述のような理由から弊社では、最初にカンボジアで事務所や住宅・店舗を賃貸する場合は、ある一定レベル以上のオフィスビルもしくはサービスアパートをお勧めさせていただいております。
注意点（7）
工場を借りる場合インフラの状況確認が必要です。
前述の注意点の他に特に気を付けなければならないのが、インフラの問題です。
前述の電力の確保はもちろん給排水の安定確保など慎重な調査が不可欠となるでしょう。詳しくはお問い合わせください。
<家賃について>
住宅の家賃に関してですが、日系企業の駐在の方で最も多い家賃価格帯は、サービスアパートの場合で
- ・１ベットルームタイプの場合USD1,000前後（月額）
- ・２ベットルームタイプの場合USD1,500前後（月額）
- ・３ベットルームタイプの場合USD2,000以上（月額）
となっていようです。
それよりお安い物件の存在もありますが、実際に視察をして、前述の六つの点を考慮すると結果的に上記の価格帯をお決めになる方が多いというのが実際の状況です。
もちろん、上記以上の家賃の高級物件も存在しています。
オフィスビルの場合は、最低の㎡あたりの賃料単価でUSD8からあり、2013年3月現在の最高㎡単価でUSD30程度となっています。
しかしながら、㎡あたりUSD10以下の物件はトイレの構造そのものが紙を流す事を想定していないなど、衛生面や外部からの来訪者への対応面で、
一般的な日系企業の使用には現実的で無い物件が多いと言えます。
店舗や工場に関しては、物件により家賃や条件、インフラに大きな差がありますので、ぜひお問い合わせください。
<礼金と敷金について>
プノンペンの不動産の敷金（デポジット）は、退去時に物件に問題が無ければ全額返還される契約なのが一般的ですが、
契約書に明確にその記載をしておかないとトラブルになるケースが非常に多いので注意が必要です。
その金額は物件により、契約期間の長さによりかなり違いがありますが、およその目安として
・ サービスアパートを１年以上契約する場合⇒敷金は賃料の２か月分
・ オフィスビルの１室を２年契約する場合⇒敷金は賃料の３ヵ月分
・ 店舗物件を３年契約する場合⇒敷金は賃料の６か月分
・ 店舗物件を５件契約する場合⇒敷金は賃料の１０ヵ月分
～程度が交渉開始時の条件となる場合が多いです。
プノンペンの不動産賃貸借契約では礼金に相当する商習慣はありません。
しかしながら前述のように敷金（デポジット）が間違いなく返還されるような契約条項を契約書に明確に盛り込むことが肝要です。
<税金について>
ここではカンボジア国内で住宅や事務所を賃貸借する場合の実際的な（税法や会計学的な見地からでは無い、よりプラクティカルな）2013年4月現在の状況を記します。
まず、住宅を借りた場合の税金について、賃貸の名義や家賃の出所の違いについてポイントについて賃貸の名義による違いを下記に列挙いたします。
ここで言う「会社」とはカンボジア国内で登記された法人の事を指します。
- ①会社名義の賃貸借契約で、家賃を会社の資金から払う場合
- →Withholding tax 10%とFringe Benefit Tax 20%を別に会社が払う必要有。
- さらに家主（物件所有者）がVAT（カンボジアの消費税に相当）登録を行っている場合VAT（１０％）の支払いが必要。
- ②個人名義の賃貸借契約で、会社から住宅手当を支給され、家賃を個人の資金から払う場合
- →Fringe Benefit Tax 20%を別に会社が払う必要有。
- さらに家主（物件所有者）がVAT（カンボジアの消費税に相当）登録を行っている場合VAT（１０％）の支払いが必要。
- ③個人名義の賃貸借契約で、家賃を個人の資金から払う場合→Withholding taxとFringe Benefit Taxを払う必要無し。
- そして家主（物件所有者）がVAT（カンボジアの消費税に相当）登録を行っている場合はVAT（１０％）の支払いが必要。
特筆すべき点として、③の方式であれば上記２種類の税金はかからない事になりますが、契約の名義人個人が負担する給与税（Tax on Salary）の金額が増える事になります。
カンボジアの給与税の最高税率は20％となります。カンボジアの給与税の最高税率は２０％となります。
また③の場合で名義人が外国人の場合、母国で課税される税金に影響が出る可能性があります。詳しくはお問い合わせください。
次に事務所や工場、店舗を借りた場合の税金ですが、Withholding Tax(10%)と家主（物件所有者）がVAT（カンボジアの消費税に相当）登録を行っている場合は
VAT（10％）の支払いが必要となります。
つまり、物件を検討する最初の段階から「VATが家賃に含まれるのかどうか」「家主がVATの登録をしているかどうか」を契約前に確認する事は大変重要な要素となります。
